De nombreux entrepreneurs et professionnels de l’immobilier débutent en nom propre pour la simplicité de gestion. Pourtant, dès que le chiffre d’affaires décolle ou que la volonté de protéger son patrimoine personnel se fait sentir, la transformation Entreprise Individuelle en SASU devient une étape incontournable.
Contrairement aux idées reçues, on ne « transforme » pas une EI en société comme on changerait de statut sur un formulaire. L’Entreprise Individuelle n’ayant pas de personnalité juridique distincte de la vôtre, elle ne peut pas muter. L’opération consiste techniquement à créer une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) pour y transférer l’activité existante.
Les deux mécanismes de transfert du fonds de commerce
Pour basculer votre activité vers une structure commerciale, vous devez transférer votre « fonds » (clientèle, matériel, nom commercial). Ce choix stratégique détermine la fiscalité de l’opération.
L’apport du fonds de commerce à la SASU
Dans ce scénario, vous apportez votre EI au capital de la nouvelle SASU. En échange, vous ne recevez pas d’argent (cash), mais des actions de la société.
C’est la méthode privilégiée pour renforcer les capitaux propres de la nouvelle structure. Cependant, elle impose souvent l’intervention d’un Commissaire aux Apports (CAA) pour évaluer la valeur réelle du fonds. Cette intervention est obligatoire si la valeur de l’apport dépasse 30 000 € ou si elle représente plus de la moitié du capital social.
La cession du fonds de commerce
Ici, la SASU « achète » votre fonds de commerce. La société s’endette (souvent via un crédit vendeur ou un emprunt bancaire) pour vous payer.
Cette méthode permet à l’entrepreneur de récupérer des liquidités immédiates (le prix de vente). C’est une stratégie de « Cash Out » intéressante. Toutefois, attention à la fiscalité : la SASU devra payer des droits d’enregistrement sur cet achat, et vous serez personnellement taxé sur la plus-value de cession.
Les étapes techniques de la transformation
Le passage de l’EI à la SASU demande une rigueur administrative pour éviter un redressement fiscal ou une requalification par l’URSSAF.
Voici la chronologie exacte à respecter :
- Évaluation du fonds : Que ce soit pour un apport ou une cession, vous devez chiffrer la valeur de votre clientèle et de vos actifs. Une sous-évaluation entraîne un risque fiscal majeur.
- Rédaction des statuts de la SASU : C’est ici que vous définissez l’objet social (attention à être large, surtout dans l’immobilier pour prévoir de la transaction ou de la marchandise de biens) et les règles de gouvernance.
- Dépôt du capital et immatriculation : Les fonds sont déposés en banque (ou chez un notaire). Le dossier complet est envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce via le Guichet Unique pour obtenir votre Kbis.
- Transfert juridique : Rédaction de l’acte d’apport ou de cession de fonds de commerce. Cet acte doit être enregistré aux impôts.
- Radiation de l’EI : Une fois la SASU active et le fonds transféré, vous devez procéder à la radiation de votre Entreprise Individuelle.
Fiscalité et traitement des plus-values
C’est le point le plus critique de la transformation Entreprise Individuelle en SASU. La fermeture de l’EI entraîne la cessation d’entreprise.
Fiscalement, cela provoque l’imposition immédiate de trois éléments :
- Les bénéfices de l’exercice en cours non encore taxés.
- Les provisions constituées antérieurement qui deviennent sans objet.
- Les plus-values professionnelles (différence entre la valeur de vente/apport du fonds et sa valeur d’origine).
Si vous exercez depuis plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaires est inférieur à certains seuils (90 000 € pour les prestations de services, 250 000 € pour l’achat-vente), vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values (Article 151 septies du CGI). C’est un levier puissant pour transformer votre structure sans friction fiscale.
Coûts réels de l’opération
Le budget à prévoir ne se limite pas aux frais de greffe. Une transformation mal budgétisée peut peser sur la trésorerie de démarrage de la nouvelle SASU.
Il faut anticiper les postes de dépenses suivants :
- Frais administratifs légaux : Comptez environ 250 € pour l’immatriculation au Greffe et 150 € pour l’annonce légale.
- Honoraires de rédaction : Si vous passez par un expert-comptable ou un avocat (vivement recommandé pour l’acte de cession/apport), les honoraires varient entre 1 000 € et 2 500 €.
- Commissaire aux apports : Si son intervention est requise, ses honoraires se situent généralement entre 800 € et 2 000 € selon la complexité du dossier.
- Droits d’enregistrement (en cas de cession) : La SASU devra payer à l’État des droits sur la valeur du fonds acheté (0% jusqu’à 23 000 €, 3% entre 23 000 € et 200 000 €, 5% au-delà).
Pourquoi l’immobilier privilégie souvent la SASU ?
Pour les professionnels du secteur (marchands de biens, agents commerciaux à gros volume), la SASU à l’Impôt sur les Sociétés (IS) offre un avantage décisif : le pilotage des revenus. En EI, tout le bénéfice est taxé, que vous le préleviez ou non. En SASU, vous ne payez des charges sociales et de l’impôt sur le revenu que sur la rémunération que vous décidez de vous verser.
Le reste des bénéfices peut être réinvesti dans la société (achat de nouveaux biens, trésorerie de sécurité) en ne subissant que l’IS (15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25% au-delà). C’est un outil de capitalisation bien plus performant que l’EI ou la micro-entreprise.
Basculer vers une SASU est un signe de maturité économique. Si cette opération engendre des frais et un formalisme plus lourd, elle ouvre les portes à une optimisation fiscale fine et protège votre patrimoine personnel des créanciers professionnels, une sécurité non négligeable dans des marchés volatils.