Lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), le choix du régime fiscal est sans doute l’étape la plus déterminante. Si la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) est le modèle par défaut, l’option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) gagne du terrain en 2026. Ce régime, autrefois réservé aux investisseurs professionnels, séduit de plus en plus de familles souhaitant optimiser leur « cash-flow » et bâtir un patrimoine immobilier conséquent. Pourquoi ce basculement est-il devenu une stratégie gagnante ?
1. L’amortissement : Le secret d’une fiscalité allégée
Le plus grand avantage de la SCI à l’IS réside dans le mécanisme de l’amortissement. Contrairement à la SCI à l’IR, où vous ne pouvez déduire que les charges réelles et les intérêts d’emprunt, l’IS vous permet de « consommer » comptablement la valeur du bien.
Chaque année, vous déduisez une fraction du prix d’acquisition de l’immeuble de vos revenus imposables (souvent entre 2 % et 4 % par an). Résultat : votre bénéfice imposable est drastiquement réduit, voire tombe à zéro pendant de nombreuses années. Vous encaissez des loyers réels, mais fiscalement, votre société ne dégage que peu ou pas de profit taxable.
2. Un taux d’imposition plafonné et prévisible
Alors que les revenus d’une SCI à l’IR sont soumis à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) personnelle (pouvant grimper jusqu’à 45 %) plus les prélèvements sociaux (17,2 %), la SCI à l’IS bénéficie de taux fixes :
- Le taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices annuels.
- Le taux normal de 25 % au-delà de ce seuil.
Pour un contribuable fortement imposé à titre personnel, l’IS permet de laisser l’argent « travailler » au sein de la société avec une érosion fiscale bien moindre. Cela permet de rembourser l’emprunt bancaire plus rapidement grâce aux économies d’impôts réalisées.
3. Le pilotage des revenus personnels
Dans une SCI à l’IS, les associés ne sont imposés personnellement que s’ils décident de se verser des dividendes. Si vous choisissez de réinvestir la totalité des bénéfices pour acquérir de nouveaux biens, vous ne payez aucun impôt sur le revenu à titre individuel pour cette activité.
C’est un outil de capitalisation exceptionnel : vous transformez des revenus locatifs en patrimoine net, sans passer par la case « impôt sur le revenu » pendant toute la phase de développement de votre parc immobilier.
4. La déduction des frais d’acquisition
À l’IS, vous pouvez déduire l’intégralité des frais de notaire et des commissions d’agence dès la première année (ou les amortivers). Dans une SCI à l’IR, ces frais ne sont pas déductibles des revenus fonciers ; ils ne sont pris en compte que bien plus tard, lors du calcul de la plus-value à la revente. L’option IS offre donc un « boost » de trésorerie immédiat lors de l’achat.
5. Les inconvénients à ne pas négliger
Le revers de la médaille survient lors de la revente du bien. Comme vous avez amorti le bâtiment, la plus-value taxable est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (le prix d’achat moins les amortissements). De plus, vous ne bénéficiez pas des abattements pour durée de détention propres aux particuliers.
L’IS est donc une stratégie de détention longue ou de réinvestissement perpétuel, mais peut s’avérer lourde si vous comptez revendre vos biens rapidement pour encaisser le capital.