Découvrir que son bien immobilier est occupé illégalement est le cauchemar de tout propriétaire. Longtemps perçue comme laxiste, la législation a radicalement changé avec la récente loi Kasbarian-Bergé. Si vous faites face à un squatter dans votre maison, la loi vous offre désormais des leviers d’action beaucoup plus puissants et rapides pour récupérer votre bien.
En tant qu’expert immobilier, je vais vous détailler les mécanismes précis pour agir efficacement, sans tomber dans les pièges juridiques qui pourraient se retourner contre vous.
Comprendre la nouvelle définition du squat
Avant d’entamer toute démarche, il est crucial de qualifier juridiquement la situation. La loi définit le squatteur comme une personne qui s’introduit dans un domicile par effraction, tromperie, menaces ou violence.
La grande nouveauté de la législation récente réside dans l’élargissement de la notion de « domicile ». Auparavant, la protection juridique se concentrait essentiellement sur la résidence principale. Aujourd’hui, que le squatter occupe une maison principale, une résidence secondaire ou même un logement vacant meublé, la violation de domicile est reconnue.
Attention toutefois à la nuance : un locataire qui ne paie plus son loyer ou qui se maintient dans les lieux après la fin de son bail n’est pas un squatteur au sens pénal du terme. Il s’agit d’un litige locatif, soumis à une procédure civile totalement différente.
La procédure administrative accélérée : Votre meilleur recours
C’est le changement majeur qui permet de contourner les lenteurs de la justice classique. L’article 38 de la loi DALO, renforcé par les textes récents, permet une évacuation forcée ordonnée par le représentant de l’État. Voici la marche à suivre chronologique pour activer ce levier :
- Le constat d’occupation : Vous ne pouvez pas simplement dire que votre logement est squatté. Vous devez faire appel à un Commissaire de Justice (anciennement huissier) pour qu’il constate l’occupation illégale et l’effraction.
- Le dépôt de plainte : Munis du constat, rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie pour déposer une plainte pour violation de domicile. C’est une étape obligatoire pour saisir le préfet.
- La saisine du Préfet : Vous (ou votre avocat) devez adresser une demande de mise en demeure de quitter les lieux au préfet du département. Vous devez fournir la preuve que vous êtes propriétaire (titre de propriété) et la preuve de l’occupation (le constat et la plainte).
Une fois saisi, le préfet dispose de 48 heures pour répondre. S’il valide la demande, il met en demeure les squatteurs de quitter le logement sous 24 heures minimum. Si le squatter de la maison ignore la loi et reste sur place passé ce délai, le préfet doit faire intervenir les forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion immédiate.
L’option de la procédure judiciaire
Si la voie administrative échoue (par exemple si le préfet refuse pour un motif impérieux d’intérêt général ou si la preuve de la violation de domicile est contestable), la voie judiciaire reste ouverte.
Bien que plus longue, elle a été simplifiée. L’audience se tient désormais plus rapidement devant le Juge des Contentieux de la Protection. Point capital pour votre stratégie : la nouvelle loi a supprimé la possibilité pour le juge d’accorder des délais de grâce aux squatteurs de mauvaise foi.
La fin de la trêve hivernale pour les squatteurs
C’est une idée reçue tenace qu’il faut déconstruire immédiatement. La trêve hivernale, qui interdit les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars, ne s’applique plus aux squatteurs. Qu’ils soient entrés par effraction dans une résidence principale ou secondaire, l’expulsion peut être exécutée par un huissier assisté de la force publique, même en plein mois de décembre.
Les sanctions pénales encourues par les squatteurs
L’aspect dissuasif a été considérablement renforcé. Désormais, le fait de squatter un logement est puni de :
- 3 ans d’emprisonnement (contre 1 an auparavant).
- 45 000 euros d’amende (contre 15 000 euros auparavant).
Cette sévérité accrue vise à décourager les réseaux organisés et à protéger plus efficacement le droit de propriété.
Le piège mortel : L’expulsion « maison »
C’est le conseil le plus important de cet article. Sous le coup de la colère, la tentation est grande de se faire justice soi-même : changer les serrures pendant l’absence des occupants, couper l’eau et l’électricité, ou les déloger par la force.
Ne faites jamais cela.
La loi est paradoxale mais stricte : si vous tentez d’expulser vous-même un squatteur, vous risquez 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende. Vous passeriez du statut de victime à celui de coupable aux yeux du tribunal correctionnel. Les squatteurs, bien informés des failles du système, n’hésiteront pas à porter plainte contre vous pour violation de domicile (car c’est devenu leur domicile de fait) ou voies de fait.
Face à une occupation illicite, la réactivité est votre meilleure alliée. Dès la découverte du squat, contactez un Commissaire de Justice pour figer la situation et enclenchez la procédure administrative dans la foulée. La loi est désormais de votre côté, à condition d’en respecter scrupuleusement les étapes.