Le marché de la location courte durée a explosé, transformant la gestion logistique des biens en une opportunité commerciale majeure. Cependant, avant d’accueillir vos premiers voyageurs ou de signer vos premiers mandats avec des propriétaires, une décision structurelle s’impose : le choix de la forme juridique.
Ce choix n’est pas une simple formalité administrative. Il détermine votre fiscalité, votre protection sociale et, surtout, la légalité de votre modèle économique face à la réglementation immobilière stricte. Trouver le bon statut juridique pour une conciergerie locative demande d’analyser vos ambitions de croissance et votre mode opératoire.
Le préalable indispensable : La Loi Hoguet et votre modèle économique
Avant même de comparer les statuts (SAS, SARL, Micro), vous devez trancher une question opérationnelle qui impacte le juridique : allez-vous encaisser les loyers des voyageurs ?
C’est ici que beaucoup d’entrepreneurs font une erreur fatale. En France, la loi Hoguet encadre strictement la gestion immobilière.
- Modèle « Prestataire de Services » : Vous ne touchez pas aux loyers. Les plateformes (Airbnb, Booking) versent l’argent directement au propriétaire. Vous facturez ensuite le propriétaire pour vos services (ménage, check-in, blanchisserie). Dans ce cas, aucune carte professionnelle n’est requise. Tous les statuts juridiques sont accessibles.
- Modèle « Mandataire de Gestion » : Vous encaissez les loyers sur un compte séquestre, prenez votre commission et reversez le reste au propriétaire. Ce modèle exige impérativement la Carte G (Gestion Immobilière). Sans ce sésame, exercer cette activité est illégal et passible de sanctions pénales.
Une fois ce périmètre défini, vous pouvez sélectionner le véhicule juridique adapté.
La Micro-entreprise : La simplicité pour démarrer (mais pas pour durer)
Pour un entrepreneur qui se lance seul, souvent en « side-project » ou pour tester une zone géographique, le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur) est séduisant. La création se fait en quelques clics et les charges sociales sont proportionnelles au chiffre d’affaires encaissé.
Cependant, ce statut présente des limites techniques majeures pour une conciergerie ambitieuse :
- L’impossibilité de déduire les charges : Une conciergerie a des frais réels élevés (déplacements, produits d’entretien, sous-traitance du ménage, logiciels de channel manager). En micro, vous êtes taxé sur votre CA brut, pas sur votre bénéfice. Vous payez donc des cotisations sur de l’argent que vous avez déjà dépensé.
- Le plafond de chiffre d’affaires : Limité à 77 700 € pour les prestations de services, ce seuil est vite atteint si vous gérez plusieurs biens performants, vous obligeant à changer de statut en urgence.
- La crédibilité commerciale : Face à des investisseurs immobiliers multipropriétaires, le statut de micro-entrepreneur peut parfois manquer de « poids » institutionnel.
C’est un excellent tremplin pour valider votre concept, mais rarement une solution pérenne pour une entreprise de gestion locative en pleine expansion.
Passer en société : SASU/SAS ou EURL/SARL ?
Dès que vous souhaitez déduire vos charges, embaucher ou vous associer, la création d’une société commerciale devient incontournable. C’est le choix privilégié par 90% des conciergeries professionnelles. Le match se joue entre deux grandes familles.
La SASU (ou SAS) : La souplesse et les dividendes
La Société par Actions Simplifiée (SAS) ou sa version unipersonnelle (SASU) est le statut chouchou des startups et des conciergeries modernes. Pourquoi ? Pour sa flexibilité statutaire et le statut du dirigeant.
En tant que Président de SASU, vous êtes assimilé salarié. Vous bénéficiez d’une meilleure protection sociale (hors chômage) que les indépendants classiques. De plus, si vous ne vous versez pas de salaire mais optez pour des dividendes en fin d’année, ces derniers ne sont pas assujettis aux cotisations sociales classiques, mais à la « Flat Tax » (30%). C’est un arbitrage fiscal souvent gagnant si vous avez une autre source de revenus ou si vous bénéficiez de l’ARE (aide au retour à l’emploi).
L’EURL (ou SARL) : La sécurité et l’optimisation des charges
L’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) ou SARL (si vous avez des associés) est plus encadrée, mais souvent plus économique en termes de charges sociales sur la rémunération courante.
Le gérant est ici Travailleur Non Salarié (TNS) et dépend de la Sécurité Sociale des Indépendants (ex-RSI). Les cotisations sociales sont moins élevées que pour un président de SAS (environ 45% contre 75-80% du net). Si votre objectif est de vous verser une rémunération mensuelle régulière pour vivre de votre activité de conciergerie, l’EURL offre souvent un meilleur net dans la poche immédiat.
La TVA : Un levier de rentabilité négligé
Quel que soit le statut juridique de votre conciergerie locative, la gestion de la TVA est un point technique critique.
En micro-entreprise, vous bénéficiez de la franchise en base de TVA jusqu’à un certain seuil. Cela signifie que vous êtes 20% moins cher que vos concurrents assujettis, un argument fort pour convaincre des propriétaires particuliers.
En revanche, en société (ou si vous dépassez les seuils en micro), vous devenez assujetti à la TVA. Si cela semble être une contrainte (vous facturez 20% plus cher), c’est en réalité un atout pour une structure en croissance. Cela vous permet de récupérer la TVA sur tous vos achats professionnels :
- Achat de véhicules utilitaires.
- Frais de blanchisserie industrielle.
- Honoraires d’avocats ou d’experts-comptables.
- Investissements publicitaires.
Pour une conciergerie qui investit, le régime réel de TVA est souvent financièrement plus sain.
Tableau récapitulatif pour orienter votre choix
Pour synthétiser, voici les critères décisionnels pour votre structure :
- Test / Activité secondaire : Optez pour la Micro-entreprise. Risque zéro, gestion administrative quasi-nulle. Attention à ne pas dépasser les seuils si l’activité décolle.
- Activité principale / Volonté d’embauche : Basculez vers la Société.
- Choisissez la SASU si vous voulez optimiser via les dividendes ou maintenir vos droits ARE.
- Choisissez l’EURL si vous voulez maximiser votre rémunération mensuelle immédiate avec des charges sociales réduites.
- Détention de la Carte G : La société est quasi-obligatoire pour crédibiliser la demande de carte professionnelle et gérer les comptes séquestres avec transparence.
Ne négligez pas la rédaction de vos statuts si vous optez pour la société. L’objet social doit être suffisamment large pour inclure des services annexes (location de linge, vente de produits régionaux, prestations touristiques) qui viendront gonfler votre marge nette sans alourdir votre gestion opérationnelle.